Con una demanda en crecimiento, valores de la tierra un 10% más altos que en 2025 y nuevas regiones con potencial productivo, el mercado de compra y venta de campos se posiciona como un activo clave para el inversor agropecuario.

En el campo argentino, la tierra siempre ocupó un lugar central en las decisiones de inversión. A pesar de las cambiantes reglas del contexto económico a lo largo de los años, las características de este negocio lo siguen posicionando como un activo atractivo con gran potencial de crecimiento. “En 2025, como nunca, hubo mucha demanda por campos agrícolas buenos”, indica Federico Nordheimer -director ejecutivo de la inmobiliaria rural Nordheimer Campos y Estancias- y confirma que este año seguirá ocurriendo lo mismo, pero con el agravante de que “no hay producto”.

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En este sentido, el mapa del mercado rural se reconfigura y, como expresa el ejecutivo, “en el último mes empezaron a traccionar más los campos ganaderos porque el precio de la carne tiene muy buenas perspectivas a futuro, se necesitan menos kilos de carne para comprar hectáreas de campo”. 

Nuevas regiones con potencial productivo

Si bien la demanda de campo agrícola sigue estando concentrada mayormente en la zona núcleo, llamada el triángulo de oro, que incluye las ciudades de Rojas, Salto y Pergamino, así como el sur de Santa Fe y el este de Córdoba, la escasez de oferta hace que las propuestas se diversifiquen. Por un lado, en Nordheimer observan que el inversor o productor empieza a “buscar alternativas en campos mixtos (70% agrícola y 30% ganadero), alejados de esas zonas”; y a su vez existe un “reacomodamiento de gente que tenía campos en distintas localidades y como hay un mercado más tranquilo, sin riesgo, pueden proyectar en cambiarse de zona para estar más cerca o tener un campo alineado con las nuevas políticas de producción”. 

Más allá de la zona núcleo, el mapa productivo argentino muestra otras regiones con potencial de desarrollo. Una de ellas es el Valle de Río Negro, donde existen campos aún poco explotados que requieren inversiones iniciales en infraestructura, riego y maquinaria para volverlos productivos. El crecimiento de la actividad energética en Vaca Muerta abre además una nueva demanda de alimentos que podría impulsar el desarrollo agropecuario en la región.

También se observa mayor movimiento en provincias como Corrientes y San Luis. Asimismo, para el especialista, “la Argentina tiene potencial agropecuario en todas sus provincias. Hay regiones donde todavía se puede producir mucho más, como La Pampa, Catamarca, La Rioja o Formosa. Pero para desarrollarlas se necesita infraestructura, conectividad, caminos y servicios. Es un desafío integral que excede al productor”, afirma Nordheimer.

El valor de la tierra, en proceso de recuperación

En términos de precios, la tierra rural comenzó a mostrar una tendencia alcista. En comparación con el año pasado, los valores registran subas cercanas al 10%.

En los últimos años, los precios de la tierra aumentaron en países como Brasil, Paraguay y Uruguay, mientras que en Argentina “se encuentran retrasados”. Sin embargo, esa brecha comienza a corregirse.

Además, los cambios en el esquema impositivo del sector mejoran la renta del productor, lo que a largo plazo tiende a reflejarse en una valorización del activo tierra. “Han sacado retenciones, por lo que la gente tiene más ingresos por sus hectáreas, lo que a la larga tiende a un equilibrio que hoy está desparejo y puede darse por un aumento en los valores de la tierra que tendrían que aumentar”, explica el director ejecutivo.

En la zona núcleo, referencia del mercado, los valores máximos para un campo agrícola de primera calidad se ubican actualmente en torno a los 20 mil dólares por hectárea, cuando en 2025 rondaban los 18 mil.

Un activo estable dentro de una cartera de inversión

Para el experto en inversiones rurales, la tierra continúa siendo vista como un activo atractivo a tener en cuenta: “En cualquier cartera de inversión, el campo debería tener algún lugar. No necesariamente todo el capital, pero sí una parte. Es importante diversificar porque si bien es un activo estable y prácticamente sin vacancia, porque la tierra siempre se alquila, su renta es baja comparada con otras inversiones”.

Actualmente, los compradores siguen siendo mayormente actores vinculados al sector: productores agropecuarios o empresarios que ya tienen experiencia en la actividad y utilizan el campo como una segunda unidad de negocios o como destino de excedentes. A diferencia de lo ocurrido durante la crisis financiera de 2008-2009, hoy no se observa el ingreso masivo de inversores externos sin experiencia agropecuaria. “El movimiento de compra y venta genera nuevas inversiones y desarrollo. Quien adquiere un campo generalmente busca producir mejor, invertir en pasturas, tecnología o infraestructura. Ese proceso dinamiza la economía regional”, describe.

Una mirada estratégica al momento de vender

La estabilidad económica también cambió la forma en que se analizan las operaciones de compraventa. El capital que participa del mercado es más selectivo y evalúa con mayor detalle la renta real del establecimiento, su calidad productiva y la consistencia entre el precio pedido y lo que el campo puede generar. “Confundir precio con valor es el error más común. Poner precio es algo numérico; construir valor es estratégico. Implica ordenar lo técnico y lo legal, entender la renta real del campo, la situación impositiva y financiera del propietario, segmentar correctamente a los compradores y manejar profesionalmente la información. El comprador no paga hectáreas: paga previsibilidad y renta”, afirma Federico Nordheimer.

En muchos casos, agrega, “la decisión de vender responde a una reorganización patrimonial o familiar de largo plazo, más que a una necesidad puntual de liquidez. No se vende simplemente un inmueble. Se vende un activo productivo y patrimonial, y cada paso del proceso tiene una importancia vital”.

Futuro positivo

Las perspectivas para los próximos años se mantienen positivas. Uno de los impulsores, comenta el desarrollador inmobiliario, será el ingreso de grandes fondos de inversión: “Hay mucha inversión en el mundo y Argentina está olvidada o rezagada por la historia reciente, pero va a ser considerada por estos grandes fondos de inversión porque siempre digo que tenemos dos cosas: la mejor tierra del mundo con un muy buen clima y además el productor agropecuario argentino es de los más destacados a nivel mundial. Para un inversor de grandes fondos, tener la mejor tierra y buen capital humano es esencial. Pueden movilizar la economía del país y ayudar a desarrollar zonas que aún no lo están”.

En este nuevo escenario, en el que “la gente cree en el rumbo económico, político y monetario del gobierno, un campo agrícola bueno, si el precio es acorde, se vende en menos de un mes”, concluye Federico Nordheimer. 

Por Paola Papaleo

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